16城土拍回归“价高者得” 合肥诞生新地王

摘要： 　　作者： 马一凡　　住宅用地价格一直是房价的“风向标”，今年9月底，自然资源部下发了一项重磅文件，建议各省市下属部门取消土地拍卖中的地价限制，这意味着许多城市实施已久的“土地限...

　　作者： 马一凡

　　住宅用地价格一直是房价的“风向标”，今年9月底，自然部下发了一项重磅文件，建议各省市下属部门取消土地拍卖中的地价限制，这意味着许多城市实施已的“土地限价”规则将被打破。

　　经房地产研究机构“中指研究院”监测，10月以来，全国22个执行“土地出让两集中”规则的城市中，已有成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳这16个城市落实“取消土地最高限价”。

　　土地限价刚取消，合肥就传来重磅消息——该市新的单价地王诞生了，另一省会城市济南的土拍中则重现了房企竞拍200多轮的盛况。此外，成都、杭州等重点城市新规则下的土拍也即将登场。

　　然而，房企销售端、融资端的低迷仍然制约着公司放手拿地，2016年“抢地王”带来的惨痛教训也还历历在目，因此业内人士认为，土拍新规则短期内对市场的冲击不会太大。

　　土地市场已经下行两年多

　　2016年是中国房地产历史上“地王”最多的一年。

　　那一年，闽系房企融信以110.1亿元的成交价拿下上海静安中兴地块，可售部分楼板价超过14万元/平方米，创下住宅用地最高单价纪录。“地王潮”也随之从一线城市蔓延至二线城市，各大品牌房企涌入南京、苏州、杭州、合肥等地的土拍市场，在热门区域，一场土拍动辄叫价几百轮，最终成交地价超过在售房价成为普遍现象。

　　很快，各地就意识到，房企这种不理性、不健康的拿地行为，将给房地产市场酝酿出巨大风险。于是多个城市开始推出给土地市场降温的措施，如“触顶熔断机制”——当土地竞价达到一个数字后，竞价自动停止，参拍房企通过摇号、竞配建、竞品质等其他方式决出胜负。

　　直到2021年，热点二线城市的土拍热度依然不减，当年2月，22座热点城市的住宅用地出让开始执行“两集中”规则——集中组织出让活动、集中发布出让公告。

　　这一措施实行后，2021年上半年，这些热点城市的土地依然抢手，溢价率居高不下，于是同年8月土拍规则再次统一升级，22城限定土地溢价上限为15%，在土拍阶段均限定了土地最高价格，竞价达到上限后，通过竞自持、竞配建或摇号等方式确定竞得人。在这之后，受市场下行、房企债务出险等多重因素影响，土地市场降温明显。

　　从2021年下半年至今，土地市场已历经两年多的下行周期，似乎还未见谷底。

　　今年10月，北京、上海、广州、无锡、苏州等多个城市进行了土地集中出让，月度平均溢价率仅有3.4%，为2023年以来新低，就连一直以来的土地市场热度标杆——杭州，其地块溢价率也降至历史低位。

　　与此同时，根据研究机构克而瑞统计，10月的土地流拍率为12.6%，流拍土地中含住宅用地幅数占比达到80%，流拍地块中含宅用地的比例进一步上升，广州、太原、济南在月内均有多宗地块流拍。

　　2023年最后两个月，大多数城市供地完成率依旧较低，土地市场仍处于低谷中。

　　济南、合肥土拍重燃“战火”

　　市场一片低迷中，“土地最高限价”刚被解除，新“地王”就忙不迭地登场了。

　　11月2日，合肥市开启限价解除后的首场土拍，一共5宗地块，刨除安置房用地和租赁住房用地，剩余三宗纯住宅地块都收获了不错的溢价率，分别达到45%、34%以及7%。

　　其中最受关注的是合肥滨湖地块——滨科城BK202305号，起价为23.38亿元，吸引了保利、华润、中海、安徽置地、安徽高速、伟星房产等11家房企参与报名，最终被地方国企安徽高速以33.88亿元竞得，成交单价2876万元/亩，超过当地融创壹号院地块创造的2850万元/亩纪录，B地块楼面价高达28759.86元/平方米，创下合肥土拍最高成交单价纪录。

　　在合肥之前，济南也于10月30日举行了取消最高限价后的第一次土拍。这批次土拍共出让11宗地块，虽然大多数竞拍都比较平淡，但有两宗高质量地块赚足了眼球，竞拍200多轮，整个过程被当地房地产业内人士称为“重现2016年的盛况”。

　　竞争最为激烈的地块是济南凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块，吸引了中海、华润、保利置业、瑞马、建发、中电建、海信、保盛共8家企业报名，241轮后该地块被中电建拿下，溢价率达到53.1%。另一宗彩石地块吸引了鑫都、中电建、中海、保盛、绿城5家房企参与，经过236轮竞价，保盛以50.17%的溢价率胜出，成交楼面价达到10362元/平方米。

　　虽然这次土拍中济南并未出现新“地王”，但房企竞价盛况也给当地土地市场打下一剂“强心针”。

　　在省会城市中，卖地收入最高、土拍一向最热门的杭州也按捺不住了，近日该市规划和自然局发布新一批涉宅地块出让公告，宣布土地市场恢复“价高者得”。在这之前，杭州实行“地价、房价双限”规则，溢价率不得高于12%。西部热点城市成都也已挂牌7宗涉宅地块，将完全取“竞地价”方式进行拍卖，不再设置土地限价。

　　据悉，成都第一批不设限地块将于11月30日开拍，杭州这些挂牌地块则将于12月上旬开拍。

　　业内人士对回暖保持观望

　　土地市场重回“价高者得”以及新地王的诞生，究竟能否提振土地市场情绪？

　　一家曾在热点二线城市积极吸纳土地储备的混合所有制房企内部人士对第一财经记者表示：“今年我们拿地基本还是盯紧一线城市，在二线城市的销售库存还有不少，部分项目说实话拿下来也是亏损的，无论土拍规则如何，我们的拿地战略毫无疑问是收缩的。从拿地房企名单来看，现在还在拿这些二线城市土地的开发商，以那几家熟面孔的央企以及地方上的国企为主，跟2016年各路品牌房企抢地的情况大相径庭。”

　　中指研究院市场研究总监陈文静也表示，当前土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，对于大多数城市而言，土拍规则调整带动市场效果或有限。

　　此外，土地市场解除最高限价，毫无疑问会带来一个副产品，即对新房价格的限制也将逐步松动。在此之前，多数城市实行的是“地价、房价双限”原则。

　　目前，杭州在宣布土地全部价高者得后，同时取消对富阳、临安、临平、钱塘四区房价的指导价限制，但目前其中心城区上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭依然限房价。

　　受市场低迷影响，南京早已于去年取消了地块上市的毛坯限价。成都也已于今年9月的集中土拍取消了住宅清水限价、装修限价及二手房指导价。

　　如果地价、房价双双解开限制，开发商的利润空间变得灵活，房企的拿地积极性会提升吗？

　　曾在某大型房企投资部门任职的相关人士对第一财经记者表示，不排除土地市场会稍微活跃一些，但对于大部分开发商来说，2016年抢地王带来的惨痛教训还历历在目。“2016年那轮拿地王的，后来开盘即使都卖光了，仍有企业亏损了几十亿，这一轮过后，不会有房企还想再去赌一把。”

　　另有一位市场人士认为，从2016年起，许多城市开始设定新房的指导价，压制住了新房价格，造成一二手房倒挂，反而对楼市产生了一定积极效果。“比如杭州、南京等地，这些城市的热门区域都有过严重的一二手房倒挂现象，让购房者认为买到即赚到，新楼盘销售火爆，而未来若新房限价取消、价格提升，这种火爆情况或许就不存在了。”

　　该人士表示，新规则将有利于一类产品入市——高端改善类项目，开发商可以提升项目品质，不再受压缩的利润空间限制。

　　房企究竟能否积极拿地，还与融资情况息息相关，前述房地产企业内部人士表示，目前房企也正处于融资低谷中，“以我们的情况来说，春节前后能否拿到新融资，决定了明年能不能放手拿地”。克而瑞数据显示，典型房企今年10月的融资总量同比腰斩，创下2020年以来的新低。而无论是房地产融资还是拿地，能否回暖的根本性指标还是在销售端，只有房地产销售面实质性转暖，各链条才能真正重新转动起来。